Una hipoteca es un contrato de treinta años con decisiones que se toman el primer día. Cómo se relacionan el periodo fijo, la tasa de amortización y las aportaciones extra, y qué deuda restante puedes permitirte a los diez años.
En resumen
- Periodos fijos en 2026: diez años cerca del 3,4 por ciento, quince cerca del 3,6 y veinte cerca del 3,8. Fija largo si la cuota encaja.
- Amortización de al menos un 2 por ciento y mejor un 3: con el 2 por ciento pagarlo lleva más de treinta años.
- Pacta amortizaciones extra gratuitas del 5 por ciento al año y un cambio de tasa de amortización.
- Simula la deuda restante tras el periodo fijo al 5 por ciento; quien no llegue entonces compró de más.
La cuota constante
Un préstamo de cuota constante tiene un pago fijo de interés y de amortización. Como el interés se calcula sobre la deuda pendiente, la parte de interés cae cada mes y la de amortización sube. Con 300.000 €, un 3,5 por ciento de interés y un 2 de amortización, la cuota es de 1.375 €. A los diez años se han amortizado unos 72.000 y la deuda restante es de 228.000. Con un 3 por ciento de amortización, la cuota es de 1.625 € y la deuda restante a los diez años, de 193.000.
El periodo fijo
El periodo fijo (Zinsbindung) es el tiempo durante el cual se garantiza el tipo. Diez años son lo estándar, y quince y veinte cuestan de 0,2 a 0,5 puntos más. Con un nivel de tipos del 3,5 por ciento, fijar largo es un seguro contra tipos del 5 o del 6 en 2036. Como de todos modos puedes cancelar a los diez años, un periodo fijo de quince o de veinte da seguridad sin contrapartida: si los tipos bajan cancelas gratis a los diez años, y si suben te quedas en el contrato antiguo.
La amortización
Una tasa de amortización del uno por ciento con un interés del 3,5 significa pagarlo en unos 45 años; el dos por ciento, en 32; el tres, en 24; y el cuatro, en 19. Quien compre a los 40 debería estar sin deudas al jubilarse, así que conviene amortizar al menos un tres por ciento. Un cambio de tasa de amortización, gratuito dos veces durante el periodo fijo, da margen cuando llegan hijos o subidas de sueldo. Las amortizaciones extra del cinco por ciento del préstamo al año son gratuitas en la mayoría de los bancos y son el mejor destino para las pagas extra y las herencias.
La deuda restante
Tras el periodo fijo, la deuda restante se refinancia al tipo de entonces. Simúlala al cinco por ciento: 228.000 € al cinco por ciento con un tres de amortización dan una cuota de 1.520 € en lugar de 1.375. Si eso cabe en el presupuesto, la financiación es estable. Si no, el precio era demasiado alto o la amortización demasiado baja.
Piezas del puzle
Préstamos del banco público KfW para obra nueva eficiente o para rehabilitación con ventaja de tipo, contratos de ahorro vivienda como seguro de tipo para la financiación posterior y ayudas a familias con hijos y con ingresos bajos. Existe el préstamo de amortización total con el tipo fijado hasta la última cuota, con descuento y sin riesgo de deuda restante, pero sin flexibilidad. Dos préstamos con periodos fijos distintos reparten el riesgo de tipo.
La relación entre préstamo y valor
Los bancos escalonan el tipo según la parte del préstamo sobre el valor de tasación, que suele quedar un diez por ciento por debajo del precio. Hasta el 60 por ciento se obtiene el mejor tipo, hasta el 80 algo más y, por encima del 90, bastante más. El capital propio no solo reduce el importe, también el precio de cada euro prestado. Y compara al menos tres ofertas, porque en 2026 las diferencias van de 0,3 a 0,6 puntos, lo que con 300.000 € y diez años supone de 10.000 a 18.000.
Pruébalo tú
Calculadora de hipotecaPrecio, estado federado, capital propio, tipo y amortización: cuota mensual, gastos de compra y deuda pendiente al final del periodo fijo.Calculadora de préstamoImporte, tipo y plazo: cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización, también para refinanciar.Preguntas frecuentes
¿Cuánto capital propio necesito?
Los gastos de compra más un 10 o 20 por ciento del precio. Sin capital propio solo prestan unos pocos bancos y a tipos bastante más altos.
¿Debería evitar los intereses de disponibilidad?
Se devengan cuando el préstamo no se dispone, normalmente a partir de los 6 o 12 meses y al 0,25 por ciento mensual. En obra nueva pacta un periodo largo sin ellos.
¿Tiene sentido un contrato de ahorro vivienda?
Como seguro de tipo para la financiación posterior dentro de diez años, sí, si la comisión de apertura del uno por ciento de la suma contratada se justifica con el tipo asegurado. Como producto de ahorro, no.
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