Al precio de compra se suman del 8 al 13 por ciento de gastos según el estado federado, que ningún banco financia. Qué cuestan el impuesto de transmisiones, la notaría, el registro y la agencia y dónde se puede ahorrar.
En resumen
- Impuesto de transmisiones del 3,5 por ciento en Baviera y hasta el 6,5 en Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo, Schleswig-Holstein, Sarre y Turingia.
- Notaría y registro rondan del 1,5 al 2 por ciento y están fijados por ley.
- Agencia de hasta el 3,57 por ciento por parte; desde 2020 comprador y vendedor se reparten la comisión.
- Sacar del precio los bienes muebles, como la cocina o la sauna, ahorra impuesto de transmisiones.
El impuesto de transmisiones
El impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) es la partida mayor y lo fija cada estado federado. Baviera cobra un 3,5 por ciento, Hamburgo un 5,5, Baden-Wurtemberg, Bremen, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt y Turingia un 5,0, Sajonia un 5,5, Berlín, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental un 6,0 y Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Schleswig-Holstein un 6,5. Con 400.000 € eso son entre 14.000 y 26.000. Vence tras la escritura y, solo tras el pago, hacienda emite el certificado sin el cual no hay inscripción registral.
Notaría y registro
El notario da fe del contrato de compraventa y de la hipoteca del banco. Los honorarios siguen la ley de costes judiciales y notariales y suman alrededor del uno por ciento del precio; el registro cobra otro 0,5 por ciento por la transmisión de la propiedad y por la inscripción de la hipoteca. No se puede negociar, pero la hipoteca no debería inscribirse por más de lo necesario.
Agencia
Desde diciembre de 2020, quien compra un piso o una casa unifamiliar solo puede asumir como mucho la mitad de la comisión. Lo habitual es un 3,57 por ciento con IVA por parte, y menos en algunas regiones. Comprar directamente al propietario elimina la partida por completo. Las comisiones son negociables, sobre todo en mercados con plazos de venta largos.
Otras partidas
Tasador para la valoración de 500 a 1.500 €, comisión de apertura del banco casi siempre suprimida e intereses de disponibilidad si la disposición tarda mucho, la mudanza, la reforma y la cocina. En la financiación está la inscripción de la hipoteca, incluida en la partida de notaría. Quien construya de obra nueva paga la urbanización, la medición y la licencia.
Ahorrar en transmisiones
Los bienes muebles como la cocina montada, la sauna, los toldos y la caseta del jardín no son inmueble. Quien los liste aparte en el contrato con un valor realista no paga transmisiones por ellos. Sobre 15.000 € de equipamiento en Renania del Norte-Westfalia eso son 975 €. Hacienda acepta hasta alrededor del 15 por ciento del precio sin preguntar si los valores son plausibles. En obra nueva, separar el contrato del suelo del de la construcción puede limitar el impuesto al precio del suelo, siempre que no haya un paquete contractual único.
Qué significa esto para la financiación
Los bancos financian los gastos de compra solo con un recargo o no los financian. Tienen que estar disponibles como capital propio. En Renania del Norte-Westfalia se deben unos 48.000 € de gastos con 400.000 € de precio y en Baviera, unos 36.000. Quien financie también los gastos paga una cuota mayor y arranca con un préstamo por encima del valor del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo vence el impuesto de transmisiones?
Unas cuatro a seis semanas después de la escritura, con un plazo de pago de un mes desde la notificación.
¿Puedo deducir los gastos de compra?
Para vivienda propia no. Para alquilar forman parte del coste de adquisición y se amortizan; los gastos de la hipoteca, de inmediato como gasto.
¿El vendedor también paga gastos?
Su mitad de la comisión de agencia, la cancelación de hipotecas antiguas y, en su caso, una comisión de amortización anticipada a su banco.
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