Rentabilidad del alquiler: bruta, neta y lo que cuenta de verdad

Rentabilidad bruta

La cifra más sencilla: alquiler anual sin gastos dividido entre el precio de compra por 100. Un piso de 250.000 € con 850 € de alquiler sin gastos da 10.200 € al año, o sea un 4,1 por ciento. Para una primera mirada basta, para decidir no, porque faltan los gastos de compra y los costes corrientes.

Rentabilidad neta

Al precio le sumas los gastos de compra y al alquiler le restas los costes no repercutibles: administración de unos 25 a 35 € al mes, reserva de mantenimiento de un euro por metro cuadrado al mes según la antigüedad, riesgo de desocupación de un dos a un cuatro por ciento del alquiler, impagos y comisiones de cuenta. En el ejemplo: coste total de 275.000 €, alquiler neto de unos 8.800 y rentabilidad neta del 3,2 por ciento. Esa cifra la comparas con el tipo del préstamo y con alternativas como un ETF o un bono.

El apalancamiento

Si financias un 70 por ciento con un préstamo al 3,5 por ciento y el inmueble da un 4 por ciento neto, ganas medio punto porcentual con cada euro prestado por encima de la rentabilidad de tu capital propio. Si el tipo supera a la rentabilidad neta, pones dinero encima y confías en la revalorización. Eso es especular y no invertir. La amortización construye patrimonio en cualquier caso, pero es liquidez que tienes que sacar cada mes.

Impuestos al alquilar

Las rentas del alquiler tributan, pero los intereses, la administración, las reparaciones, los viajes y una amortización del dos por ciento del valor del edificio (un tres por ciento en obra nueva desde 2023) son deducibles. En los primeros años suele salir una pérdida fiscal que reduce tus rendimientos del trabajo. A los diez años de tenencia, la ganancia por la venta queda exenta. Esos diez años son la razón más importante de que el ladrillo resulte atractivo como inversión para las rentas altas en Alemania.

Dónde salen las cuentas en 2026

En Múnich y en Hamburgo las rentabilidades brutas están del 2,5 al 3 por ciento, por debajo del tipo del préstamo. En Leipzig, Dresde, Hannover, Bremen y Núremberg se alcanza del 4 al 4,5 por ciento y, en ciudades medianas y en el extrarradio, del 4,5 al 5,5. Más rentabilidad suele significar menos revalorización y más riesgo de desocupación. La región con la relación correcta suele estar a media hora de la gran ciudad.

Lo que olvida quien empieza

Las derramas para el tejado y la fachada, la ley de arrendamientos con el freno y el tope de alquileres, el tiempo de los cambios de inquilino, la junta de propietarios, el certificado energético y la cuestión de la calefacción según la ley alemana de energía en edificios. Quien no quiera eso compra un ETF inmobiliario o un bono y duerme mejor. Quien sí lo quiera se lleva apalancamiento, ventaja fiscal y un activo real.