Tipos hipotecarios de alrededor del 3,5 por ciento, precios que vuelven a subir ligeramente tras la corrección y alquileres en máximos: en 2026 comprar vuelve a salir la cuenta, pero no en todas partes. Las reglas prácticas que enseñan cuándo compensa la propiedad.
En resumen
- Relación precio alquiler: por debajo de 25 años de alquiler favorece comprar y por encima de 30, alquilar.
- La cuota más el mantenimiento no debería pasar del 35 por ciento de los ingresos netos.
- Como mínimo los gastos de compra más un diez por ciento del precio en capital propio.
- Con menos de diez años de permanencia, alquila, porque si no los gastos de compra no se recuperan.
La situación en 2026
Tras la caída de precios de 2022 a 2024, los precios de compra se han estabilizado y vuelven a subir ligeramente en las grandes ciudades. Los tipos hipotecarios a diez años están entre el 3,2 y el 3,8 por ciento y los alquileres de las grandes ciudades suben entre un cuatro y un seis por ciento al año. El resultado: en muchas regiones la carga mensual de comprar es comparable al alquiler, y la amortización construye patrimonio mientras que el alquiler se pierde. En Múnich, Fráncfort y Hamburgo, en cambio, alquilar suele seguir saliendo más barato.
Regla uno: precio respecto al alquiler anual
Divide el precio de compra entre el alquiler anual sin gastos de un piso comparable. Por debajo de 25 comprar resulta atractivo, entre 25 y 30 está equilibrado y por encima de 30 favorece alquilar. Un piso de 400.000 € con 1.200 € de alquiler sin gastos está en 27,8. En Leipzig y en Dresde los valores rondan 24 y en Múnich pasan de 35.
Regla dos: la carga
La cuota de intereses y de amortización más una reserva de mantenimiento de un euro por metro cuadrado al mes no debería pasar del 35 por ciento de los ingresos netos del hogar. Con 5.000 € netos son 1.750. Con un 3,5 por ciento de interés y un 2 por ciento de amortización eso soporta un préstamo de unos 370.000 €. Quien rebase el límite no tiene margen para hijos, para un cambio de trabajo ni para cuotas más altas al acabar el periodo fijo.
Regla tres: el capital propio
Los gastos de compra del 8 al 13 por ciento tienen que salir de tu bolsillo, más al menos un diez por ciento del precio. Con 400.000 € en Renania del Norte-Westfalia son unos 45.000 € de gastos más 40.000, o sea 85.000. Más capital propio baja la cuota de forma apreciable: entre un 60 y un 80 por ciento de financiación suele haber medio punto porcentual.
El tiempo de permanencia
Los gastos de compra se pierden y solo se amortizan con la revalorización y con el alquiler que te ahorras. Quien se quede menos de diez años casi siempre sale mejor alquilando. Quien se quede 20 años acaba con una casa pagada; quien alquila acaba con extractos bancarios. La cuenta se inclina hacia comprar cuanto más largo sea el horizonte.
Lo que no enseña la calculadora
La propiedad te ata: a un sitio, a un estado de conservación y a unos vecinos. Cuesta tiempo de gestión, de gremios y de juntas de propietarios. A cambio ofrece tranquilidad frente a un desahucio y frente a las subidas de alquiler, y vivir sin alquiler en la vejez. Quien quiera o necesite mantenerse móvil alquila e invierte la diferencia en una cartera. Eso no es una decisión peor, solo es otra.
Pruébalo tú
Calculadora de hipotecaPrecio, estado federado, capital propio, tipo y amortización: cuota mensual, gastos de compra y deuda pendiente al final del periodo fijo.Calculadora de préstamoImporte, tipo y plazo: cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización, también para refinanciar.Preguntas frecuentes
¿Están los precios demasiado altos en 2026?
Medidos contra los alquileres, están altos en las grandes ciudades y son razonables en las ciudades medianas y en el este. La relación precio alquiler de tu región te lo dice.
¿Debería esperar a que bajen los tipos?
Cuando bajan los tipos, suben los precios. El momento no se puede optimizar y tu propia resistencia sí.
¿Cuánto capital propio es lo ideal?
Los gastos de compra más un 20 por ciento del precio dan los mejores tipos. Con menos se puede, pero cuesta cuota y seguridad.
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