Vender una vivienda en Alemania: precio, momento e impuestos

Determinar el valor

Tres métodos dan el valor: el de comparación, con precios de venta de inmuebles parecidos sacados de los registros de precios de las comisiones de peritos; el de renta, a partir del alquiler y de la rentabilidad para inmuebles alquilados; y el de coste, a partir del valor del suelo y del edificio para casas unifamiliares. Para una primera clasificación basta con una estimación de comparables y de valor del suelo; una tasación de 1.500 a 3.000 € tiene sentido en conflictos hereditarios, en divorcios o con inmuebles especiales. El precio de salida se pone entre un cinco y un ocho por ciento por encima del objetivo, no más, o el inmueble se queda parado y se quema.

Documentos antes de publicar el anuncio

Nota registral actual, certificado energético (obligatorio en las visitas, si no hay multa), planos, cálculo de superficie, memoria constructiva, la división horizontal en el caso de los pisos, las actas de las tres últimas juntas de propietarios, el plan económico y el nivel de la reserva, las facturas de reformas y los contratos de alquiler si está alquilado. Quien tenga que preguntar tres veces ofrece menos.

El momento

La primavera y el otoño son las temporadas más fuertes porque quien compra quiere mudarse antes del verano y antes de fin de año. Más importante que la estación es el entorno de tipos: si bajan los tipos hipotecarios, entra más gente al mercado. Y el plazo de especulación: entre la compra y la venta deben pasar diez años, si no la ganancia tributa a tu tipo personal. Excepción: quien haya vivido en el inmueble el año de la venta y los dos anteriores vende sin impuestos.

Preparación que da precio

Reparaciones pequeñas, pintura fresca, habitaciones ordenadas, buena luz y fotos profesionales. Según las agencias, esos cinco puntos traen entre un tres y un cinco por ciento y cuestan menos de 3.000 €. Las reformas grandes antes de vender rara vez compensan porque quien compra quiere poner su propio gusto. Una calefacción nueva sí puede compensar con calderas de gasóleo viejas, porque quita un obstáculo de financiación a quien compra.

Con agencia o sin ella

Desde 2020 la agencia le cuesta a quien vende al menos la mitad de la comisión, normalmente un 3,57 por ciento, o sea 17.850 € con 500.000. A cambio se ocupa de la valoración, del dosier, de las visitas, de comprobar la solvencia y de negociar. Quien tenga tiempo y venda un inmueble estándar en una zona buscada se ahorra el dinero. Para comunidades de herederos, edificios protegidos o zonas con poca demanda, la agencia suele valer sus honorarios.

De la oferta al notario

Exige un compromiso de financiación del banco antes de reservar. Al notario lo elige y lo paga quien compra, pero deberías revisar igualmente el borrador de contrato: fecha de entrega, plazo de pago, estado, equipamiento y exclusión de responsabilidad. El pago solo llega tras la anotación preventiva en el registro y la entrega, tras recibir el dinero. Eso lleva normalmente de seis a ocho semanas.