Berlín ha triplicado sus precios en diez años y sigue ganando por debajo de la media nacional. El poder adquisitivo está en 96 y los alquileres nuevos en 15 € mientras que los inquilinos antiguos pagan a menudo menos de 8. Un mercado a dos velocidades.
¿Comprar o alquilar?
28,3 años de alquilerprecio de compra dividido entre el alquiler anual sin gastosEntre 25 y 30 está equilibrado: comprar compensa con un horizonte largo y con capital propio.
La opinión de milinia
- Alquiler nuevo a 15 € y alquiler antiguo a 7,50 € de media: quien tenga un piso viejo, que se lo quede.
- Precios de compra de 5.100 € por metro cuadrado, con Prenzlauer Berg y Mitte por encima de 7.000 € y Marzahn y Spandau en unos 3.500 €.
- Impuesto de transmisiones del 6 por ciento y coeficiente del impuesto de actividades del 410 por ciento, bajo para una metrópoli.
- Sueldos de tecnología y de empresas emergentes al nivel de Múnich y, en administración y servicios, por debajo de la media nacional.
Vivir
Los pisos usados cuestan 5.100 € por metro cuadrado, más de 7.000 € en Mitte, Prenzlauer Berg y Charlottenburg y unos 3.500 € en Marzahn, Spandau y Reinickendorf. La subida de 2.000 a 5.500 € entre 2013 y 2022 fue la más fuerte de Alemania y la corrección desde entonces es de alrededor de un 10 por ciento. El mercado de alquiler está partido: los contratos nuevos cuestan 15 € sin gastos y a menudo 20 € en buenas ubicaciones, mientras que el parque antiguo está en 7,50 € según el índice de alquileres. El freno de alquileres rige hasta 2029, pero se esquiva con pisos amueblados y contratos temporales. Buscar piso lleva meses.
Ganar
Mediana de 4.300 € brutos, bastante más en tecnología, empresas emergentes y consultoría y menos en administración, hostelería y cultura. Índice de poder adquisitivo de 96, por debajo de la media nacional. Berlín tiene la mayor proporción de gente por cuenta propia y el mayor sector de bajos salarios entre las metrópolis; la mediana esconde una dispersión enorme.
Impuestos y tasas
Impuesto de transmisiones del 6 por ciento. El coeficiente del impuesto de actividades, del 410 por ciento, es el más bajo entre las metrópolis y una de las razones de la densidad de empresas emergentes. Coeficiente del impuesto sobre bienes inmuebles tras la reforma del 470 por ciento. Impuesto eclesiástico del 9 por ciento, aunque con la menor pertenencia a iglesias de Alemania.
Invertir
La rentabilidad bruta está en el 3,5 por ciento y en los distritos exteriores en el 4,5. Berlín sigue siendo el mercado con mayor potencial de recuperación porque los precios, pese a triplicarse, están por debajo de los de Hamburgo y Fráncfort y la ciudad crece 40.000 personas al año mientras la construcción se atasca. Riesgos: intervenciones políticas como el tope de alquileres anulado en 2021, el debate sobre la expropiación y el freno de alquileres. Quien invierta elige Lichtenberg, el sur de Neukölln, el norte de Pankow y Spandau con la conexión al nuevo barrio de Siemensstadt.
La opinión de milinia
Berlín es la ciudad donde los inquilinos antiguos son ricos y los recién llegados, pobres. Quien tenga un piso viejo, que se lo quede e invierta. Quien llegue ahora cuenta con alquileres de Múnich y sueldos de Bremen.
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