Múnich es la ciudad más cara de Alemania, con los sueldos más altos, el impuesto de transmisiones más bajo y una rentabilidad de alquiler por debajo del tipo hipotecario. Quien compra aquí compra seguridad y no ingresos.
¿Comprar o alquilar?
32,9 años de alquilerprecio de compra dividido entre el alquiler anual sin gastosPor encima de 30 la relación favorece alquilar e invertir la diferencia, salvo que tu horizonte sea muy largo.
La opinión de milinia
- Compra solo con un horizonte de más de 15 años; la relación precio alquiler de 33 favorece alquilar.
- El 3,5 por ciento de impuesto de transmisiones es la única ventaja de coste de comprar en Baviera.
- Municipios del extrarradio con S-Bahn: Dachau, Erding y Freising ofrecen precios un 30 por ciento menores a 30 minutos de trayecto.
- Negocia el sueldo con referencias muniquesas: entre un 15 y un 20 por ciento por encima de la media nacional es lo normal.
Vivir
Los pisos usados cuestan unos 8.300 € por metro cuadrado en 2026, más de 11.000 € en Schwabing, Bogenhausen y el casco antiguo y unos 6.500 € en Neuperlach y Milbertshofen. Tras la caída de alrededor del 15 por ciento entre 2022 y 2024, los precios vuelven a subir ligeramente desde 2025. Los alquileres nuevos están en 21 € por metro cuadrado sin gastos; un piso de tres habitaciones de 80 metros cuadrados cuesta 1.700 €. La rentabilidad bruta de alquiler del 3 por ciento queda por debajo del tipo hipotecario: aquí los inversores apuestan por la revalorización y no por los ingresos. La relación precio alquiler, de unos 33, es la más alta de Alemania.
Ganar
La mediana a jornada completa es de 5.300 € brutos y bastante más en tecnología, automoción, seguros y consultoría. El índice de poder adquisitivo de 128 es el mejor, pero después de la vivienda queda menos neto que en Núremberg o en Leipzig. Quien se mude a Múnich desde otra ciudad debería pedir un 20 por ciento más de sueldo o será un paso atrás.
Impuestos y tasas
Baviera tiene el impuesto de transmisiones más bajo, un 3,5 por ciento, lo que ahorra 18.000 € frente a Renania del Norte-Westfalia al comprar un piso de 600.000 €. El coeficiente del impuesto de actividades, del 490 por ciento, es alto y el del impuesto sobre bienes inmuebles tras la reforma es del 824 por ciento, aunque el modelo bávaro por superficie da bases menores. Impuesto eclesiástico del 8 por ciento.
Invertir
Múnich sigue siendo el mercado inmobiliario más seguro de Alemania, con una revalorización de alrededor del 5 por ciento al año en 20 años. Tiene sentido para inversores con mucho capital propio y horizonte largo, no para quien busca rentabilidad. Los municipios de la línea de S-Bahn ofrecen un 4 por ciento a precios un 30 por ciento menores. Aquí las alternativas al ladrillo son especialmente sensatas: quien meta en un ETF la diferencia entre alquiler y cuota suele tener más al cabo de 20 años.
La opinión de milinia
Múnich paga a quien gana, no a quien invierte. Quien gane aquí más de 6.000 € ahorra más que en ninguna parte. Quien viva aquí con 4.000 € ahorra menos que en Leipzig con 3.000.
Pruébalo tú
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