Fráncfort paga sueldos de banca y cobra precios de banca, con un 6 por ciento de impuesto de transmisiones y un extrarradio del que viaja a diario la mitad de su plantilla. Para los inversores la ciudad es cara; el Taunus y el Wetterau son la alternativa.
¿Comprar o alquilar?
28,3 años de alquilerprecio de compra dividido entre el alquiler anual sin gastosEntre 25 y 30 está equilibrado: comprar compensa con un horizonte largo y con capital propio.
La opinión de milinia
- Impuesto de transmisiones del 6 por ciento: con 500.000 € son 30.000 €, más que la agencia.
- Vivir en Maguncia, Darmstadt, Hanau o Bad Vilbel ahorra un 30 por ciento de alquiler con 25 minutos de S-Bahn.
- Los sueldos en banca, consultoría y despachos están un 30 por ciento por encima de la media nacional y son normales en el resto de sectores.
- Rentabilidad de alquiler del 3,5 por ciento en la ciudad y del 4,5 en Offenbach y Hanau.
Vivir
Los pisos usados cuestan 5.600 € por metro cuadrado, más de 8.000 € en el Westend y el Nordend y unos 4.000 € en Höchst y Griesheim. Los alquileres nuevos están en 16,50 € sin gastos y el Europaviertel y la obra nueva del Ostend pasan de 20 €. Fráncfort tiene 780.000 habitantes en poca superficie y una región metropolitana de cinco millones; las diferencias de precio entre ciudad y extrarradio son mayores que en ninguna otra región. Offenbach, al alza desde hace diez años, está en 3.800 € por metro cuadrado con un 4,5 por ciento de rentabilidad.
Ganar
Mediana de 5.200 € brutos y bastante más en banca, seguros, consultoría y despachos; el aeropuerto y la química del sur pagan según convenio. El índice de poder adquisitivo de 118 es alto. Fráncfort tiene la mayor proporción de gente que entra a trabajar cada día de Alemania: más de 400.000 personas llegan a diario desde el extrarradio, lo que empuja los alquileres de la zona y los precios del Taunus.
Impuestos y tasas
Hesse cobra un 6 por ciento de impuesto de transmisiones. El coeficiente del impuesto de actividades, del 460 por ciento, es moderado para una gran ciudad y el del impuesto sobre bienes inmuebles tras la reforma es del 500. Impuesto eclesiástico del 9 por ciento. En el extrarradio los municipios compiten por las sedes con coeficientes de actividades de alrededor del 350 por ciento y Eschborn con el 280.
Invertir
Fráncfort se considera cíclica porque la industria financiera oscila; los precios han caído alrededor de un 12 por ciento desde 2022 y se están estabilizando. Para invertir resultan interesantes Offenbach, Hanau y el Wetterau, con rentabilidades por encima del 4,5 por ciento y conexión de S-Bahn. Quien compre en la ciudad elige Nordend, Bornheim y Sachsenhausen para conservar valor o Gallus y Ostend por su potencial de recuperación.
La opinión de milinia
Fráncfort es una ciudad para ganar con un extrarradio para invertir. Quien trabaje aquí y viva en Offenbach o en Maguncia hace las mejores cuentas de la región.
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