Hamburgo es la segunda ciudad más cara con la evolución de precios más estable: apenas excesos, apenas corrección, pero un mercado de vivienda con búsquedas largas y rentabilidades de alquiler de alrededor del 3 por ciento. El extrarradio de Schleswig-Holstein cobra un 6,5 por ciento de impuesto de transmisiones.
¿Comprar o alquilar?
32,8 años de alquilerprecio de compra dividido entre el alquiler anual sin gastosPor encima de 30 la relación favorece alquilar e invertir la diferencia, salvo que tu horizonte sea muy largo.
La opinión de milinia
- Precios de compra de 5.900 € por metro cuadrado, con los barrios del Elba y Eppendorf por encima de 8.000 € y Wilhelmsburg y Harburg por debajo de 4.500 €.
- Impuesto de transmisiones del 5,5 por ciento en Hamburgo, del 6,5 en el extrarradio de Schleswig-Holstein y del 5,0 en Baja Sajonia; el sur sale más barato.
- Impuesto sobre bienes inmuebles con modelo propio de ubicación y coeficiente del 975 por ciento, bonificado en ubicaciones normales.
- Puerto, logística, medios y aeronáutica: sueldos por encima de la media nacional pero por debajo de Fráncfort y de Múnich.
Vivir
Los pisos usados cuestan 5.900 € por metro cuadrado, más de 8.500 € en la Elbchaussee, Eppendorf y Winterhude y menos de 4.500 € en Harburg, Wilhelmsburg y Billstedt. Los alquileres nuevos están en 15 € sin gastos y superan los 18 € en los barrios más buscados. Hamburgo ha aprobado más de 100.000 viviendas desde 2011 y con eso ha frenado la subida de precios; la corrección posterior a 2022 se quedó en un moderado 10 por ciento. La rentabilidad de alquiler del 3 por ciento es baja y la estabilidad de valor, alta.
Ganar
Mediana de 4.700 € brutos y más en economía portuaria, aeronáutica, medios, comercio y consultoría. Índice de poder adquisitivo de 111. Hamburgo tiene mucha gente por cuenta propia en medios y en industrias creativas con ingresos irregulares, lo que complica el mercado de alquiler a quien trabaja por libre: los propietarios piden tres nóminas netas, que quien va por libre rara vez tiene en esa forma.
Impuestos y tasas
Impuesto de transmisiones del 5,5 por ciento desde 2023. El coeficiente del impuesto de actividades está en el 470 por ciento. El impuesto sobre bienes inmuebles sigue en Hamburgo un modelo propio de ubicación: un coeficiente del 975 por ciento pero con descuentos para ubicaciones residenciales normales, así que de media la carga se queda parecida a la de antes de la reforma. Impuesto eclesiástico del 9 por ciento.
Invertir
Hamburgo es un mercado para conservar valor. Quien busque rentabilidad cruza el límite municipal: Norderstedt, Ahrensburg, Pinneberg y Buchholz ofrecen un 4 por ciento a precios un 30 por ciento menores, con la pega del 6,5 por ciento de transmisiones de Schleswig-Holstein; Baja Sajonia, al sur, cobra el 5,0. En la ciudad, Barmbek, Hamm y Wandsbek son los barrios con potencial de recuperación; la HafenCity es cara y de poca rentabilidad.
La opinión de milinia
Hamburgo es la ciudad para quien pone la seguridad por encima de la rentabilidad. Quien compre aquí con un 3 por ciento de rentabilidad compra tranquilidad. Quien quiera más conduce veinte minutos hacia el sur.
Pruébalo tú
Calculadora de hipotecaPrecio, estado federado, capital propio, tipo y amortización: cuota mensual, gastos de compra y deuda pendiente al final del periodo fijo.Calculadora de bruto a neto 2026Clase fiscal, hijos, impuesto eclesiástico y recargo de la caja de salud: qué queda de tu sueldo bruto alemán, al mes y al año.Compartir
