Leipzig es la gran ciudad que más crece de Alemania, con precios de compra por debajo de la mitad de los de Hamburgo, barrios de época rehabilitados y un 4,2 por ciento de rentabilidad de alquiler. Los sueldos son bajos y el poder adquisitivo también, y esa es justamente la cuenta de quien invierte.
¿Comprar o alquilar?
24,1 años de alquilerprecio de compra dividido entre el alquiler anual sin gastosPor debajo de 25 la relación favorece comprar: el alquiler casi cubre por sí solo la cuota de la hipoteca.
La opinión de milinia
- Precios de compra de 2.600 € por metro cuadrado, con Zentrum-Süd, Gohlis y Schleußig por encima de 3.800 € y Grünau y Paunsdorf en unos 1.800 €.
- Impuesto de transmisiones del 5,5 por ciento desde 2023, coeficiente de actividades del 470 y de bienes inmuebles del 650.
- Sueldos un 20 por ciento por debajo del oeste e índice de poder adquisitivo de 90; los alquileres, a 9 €, siguen siendo soportables.
- Rentabilidad de alquiler del 4,2 por ciento y por encima del 5 en Grünau y en Lindenau, con desocupación por debajo del 5 por ciento.
Vivir
Los pisos usados cuestan 2.600 € por metro cuadrado, más de 3.800 € en Zentrum-Süd, Gohlis, Schleußig y el Waldstraßenviertel y unos 1.800 € en Grünau, Paunsdorf y Mockau. Los alquileres nuevos están en 9 € sin gastos y de 11 a 13 € en Plagwitz, la Südvorstadt y Connewitz. Leipzig ha pasado de 500.000 a 630.000 habitantes y ha bajado la desocupación del 20 por ciento del año 2000 a menos del 5. El parque de época está rehabilitado en un 90 por ciento. La corrección desde 2022 fue de alrededor de un 10 por ciento.
Ganar
Mediana de 3.600 € brutos y por encima en las fábricas de coches, la logística y la industria del chip con convenio, y bastante por debajo en servicios, cultura y hostelería. Índice de poder adquisitivo de 90. La brecha salarial con el oeste está en el 20 por ciento y se cierra despacio; la implantación de fabricantes de chips en Dresde y de fábricas de baterías en la región atrae a especialistas.
Impuestos y tasas
Sajonia subió el impuesto de transmisiones del 3,5 al 5,5 por ciento en 2023 y con eso perdió la ventaja bávara. Coeficiente del impuesto de actividades del 470 por ciento y coeficiente del impuesto sobre bienes inmuebles tras la reforma del 650. Impuesto eclesiástico del 9 por ciento, con una pertenencia religiosa por debajo del 20 por ciento.
Invertir
La rentabilidad bruta está en el 4,2 por ciento y en Grünau, Lindenau y Reudnitz, por encima del 5. Leipzig es el mercado de inversión del este de Alemania desde 2010: alta rentabilidad, demanda creciente y precios todavía por debajo del coste de reposición. Los riesgos son la desocupación en los bloques prefabricados, la dependencia de la llegada de gente y unos sueldos que no pueden soportar subidas de alquiler de más de un 3 por ciento al año. Quien compre coge edificios de época rehabilitados en Gohlis, Reudnitz o Lindenau y cuenta con el alquiler y no con un salto de precio.
La opinión de milinia
Leipzig es la ciudad donde 100.000 € de capital propio todavía compran un piso de tres habitaciones. Quien quiera rentabilidad y entienda el este de Alemania encuentra aquí la mejor cifra de las doce.
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